Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

Der Bundesgerichtshofs hatte zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Beklagte waren die Mieter einer Wohnung in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnten.

In § 1 des Mietvertrages war festgehalten, daß die Anmietung „zu Wohnzwecken“ erfolgte.
§ 11 des Formularmietvertrages enthielt die folgende Regelung:

„1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen …“

Der als Immobilienmakler tätige Ehemann betrieb seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus.
Die Vermieterin hatte die Mieter zunächst und unter Androhung einer Kündigung aufgefordert, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Nachdem die gewerbliche Nutzung dennoch forgesetzt wurde, erklärte die Vermieterin schließlich wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Das Landgericht wiederum hat die Räumungsklage in der zweiten Instanz hingegen abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat nun der Räumungsklage wiederum stattgegeben und ausgeführt, daß der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden muß.

Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben, § 242 BGB, verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.
Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.


Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08
Vorinstanzen:
AG Frankfurt am Main – Urteil vom 18. Dezember 2007 – 33 C 2808/07-29
LG Frankfurt am Main – Urteil vom 20. Mai 2008 – 2-17 S 19/08

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One Response to Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

  1. Timon Mezger sagt:

    Super Beitrag – danke für die Hilfe! Der Bereich wird in nächster Zeit bestimmt noch wichtiger werden. Ich kann mich erinnern, da gestern nen Bericht zu gelesen zu haben. Viele Grüße, Timon Mezger

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