Trittschall in Altbauwohnung als Mangel der Mietsache ?

Vorab zur Erläuterung: der Trittschall ist dasjenige Geräusch, das in der unten liegenden Wohnung zu vernehmen ist, der Gehschall wiederum ist das Geräusch, das im begangenen Raum selbst zu hören ist.

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache schließlich ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.
Maßgeblich sind daher zunächst in erster Linie die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.
Fehlen ausdrückliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache, so schuldet der Vermieter jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen, wobei nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist.

So darf etwa von den Räumen einer Mietwohnung keine gesundheitsschädigende Wirkung ausgehen und bestimmte bauliche Mindestanforderungen etwa hinsichtlich Isolierung und Dämmung müssen gewährleistet sein.

Solche baulichen und als DIN-Normen präzisierten baulichen Mindestanforderungen ändern sich jedoch mit der Zeit und so hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß eine Mietwohnung in einem Altbau, mangels abweichender ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung, keinen Mangel aufweist, wenn die Dämmung des Trittschalls den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht und nicht heutigen Standards (DIN-Norm 4109 für Schallschutz).

Dies soll auch dann gelten, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert, sofern mindestens die schallschutztechnischen Standards der zum Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes geltenden DIN-Norm eingehalten werden.

Wenn der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen am Haus durchführt, die zu Lärmimmissionen führen, kann er verpflichtet sein, die zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen einzuhalten, vgl. auch BGH-Urteil vom 6. 10. 2004, VIII ZR 355/ 03 (für einen Dachgeschoßausbau).

In der vorliegend entschiedenen Konstellation war jedoch lediglich ein Bodenbelag ausgetauscht worden, der nach den Feststellungen des Gerichts von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her nicht so wesentlich war, daß von einem baulichen Umbau gesprochen werden könne, zumal der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke unverändert geblieben sind.
Es handelte sich also ausschließlich um solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens zum Zwecke der Instandhaltung von Zeit zu Zeit erforderlich sind, ohne daß damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchem einhergeht.

Und wenn das Haus im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen schallschutztechnischen Standard aufweist, der höher ist, als der Mieter es nach den maßgeblichen technischen Normen (zum Zeipunkt der Erbauung des Hauses) vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, daß der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, daß dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Hierfür ist nach Auffassung des Gerichts nur Raum, wenn eine dahingehende konkrete Absprache zwischen Mieter und Vermieter vorliegt.

Die Entscheidung ist konsequent, weil Hausbesitzern bereits aus wirtschaftlichen Gründen schlechterdings nicht zugemutet werden kann, alle gestiegenen Anforderungen der einschlägigen DIN-Normen durch stetige Modernisierungen zu erfüllen.
Insofern ist das Urteil auch eine indirekte Präzisierung des aus dem Eigentumsrecht gem. Art. 14 Grundgesetz resultierenden Bestandsschutzes für Alt-Gebäude.

Gleichwohl müssen auch Altbauten einen zum vertragsgemäßen Gebrauch (= Wohnen) geeigneten Mindestzustand aufweisen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt, vgl. BGH-Urteil vom 26. 7. 2004 – VIII ZR 281/ 03, über die Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung der Elektroeinrichtungen; das Verlangen des Mieters, gleichzeitig die Knack-Geräusche des Parkettbodens zu beseitigen, wurde jedoch abgelehnt, weil dies vom Mieter einer Altbauwohnung bekanntlich hinzunehmen sei.


Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08
Vorinstanzen:
AG Oberhausen, Entscheidung vom 28.03.2006 – 32 C 1298/05
LG Duisburg, Entscheidung vom 15.04.2008 – 13 S 128/06

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One Response to Trittschall in Altbauwohnung als Mangel der Mietsache ?

  1. Super, dass das hier mal in der Form besprochen wird. Sicherlich richtig, an dem Thema solltet Ihr dranbleiben. Ich kann mich erinnern, dass ich vor einiger Zeit an anderer Stelle etwas ähnliches gesehen habe.

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