MietR: Kosten der Öltankreinigung – Betriebskosten oder Instandhaltung ?

Der Bundesgerichtshof hat sich jüngst wieder mit dem „Dauerbrenner“ Betriebskosten beschäftigt und entschieden, daß die Kosten für die Reinigung des zur Heizungsanlage gehörenden Öltanks zu den umlagefähigen Betriebskosten zu rechnen sind.

Vorliegend war Kläger der Mieter, der von seinem Vermieter die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungsjahre 2003 bis 2006 begehrte, weil die darin enthaltenen (anteiligen) Kosten für die Reinigung des Öltanks nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern vielmehr zu den (nicht umlagefähigen) Kosten der Instandhaltung gehörten und somit ohne Rechtsgrund gezahlt worden seien.

Zu den Begrifflichkeiten: Die Betriebskosten umfassen laut § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV ausdrücklich die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, wozu unproblematisch auch der Brennstofftank gehört.

Zur Konkretisierung des Begriffs der Instandhaltung wiederum kann zunächst die DIN-Norm DIN 31051 herangezogen werden, die die Instandhaltung in die vier Grundmaßnahmen
1. Wartung (= Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats)
2. Inspektion (= Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes)
3. Instandsetzung (= Reparatur)
4. Verbesserung
einteilt.

Der BGH ist nun abermals der von einem Teil der Instanzgerichte (sowie zum Teil im Schrifttum) vertretenen abweichenden Auffassung entgegengetreten, wonach es sich bei den Reinigungskosten für die Ölanlage um– nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten handele und hat den Bedeutungsgehalt des Begriffs der Instandsetzung konkretisierend klargestellt:

Danach werden Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar.

Ferner handelt es sich auch – wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erforderlich – um „laufend entstehende“ Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Der Senat hat weiterhin entschieden, daß der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Die Kosten dürfen vielmehr – analog den Kosten für die im etwa vierjährigen Turnus erfolgende Überprüfung einer Elektroanlage (vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06) – grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

Vorliegend hätte der Kläger sich den Rechtsstreit und alle damit verbundenen Mühen und Kosten sparen können: Denn bereits in der vorgenannten Entscheidung vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06 hat der BGH die Unterschiede zwischen Betriebskosten und Instandhaltungskosten spezifiert, so daß eine saubere Subsumtion unter die dort aufgestellten Grundsätze das nun vorliegende Urteil im Ergebnis vorweggenommen hätte.
Zudem ist der Wortlaut von § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV recht eindeutig: Zu den Betriebskosten gehören u. a. auch die Kosten für die „Reinigung der Anlage“.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08
Vorinstanzen:
AG Wiesloch – Urteil vom 1. Februar 2008 – 2 C 39/07
LG Heidelberg – Urteil vom 18. Juli 2008 – 5 S 14/08

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