MietR: Kosten der Öltankreinigung – Betriebskosten oder Instandhaltung ?

12. November 2009

Der Bundesgerichtshof hat sich jüngst wieder mit dem „Dauerbrenner“ Betriebskosten beschäftigt und entschieden, daß die Kosten für die Reinigung des zur Heizungsanlage gehörenden Öltanks zu den umlagefähigen Betriebskosten zu rechnen sind.

Vorliegend war Kläger der Mieter, der von seinem Vermieter die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungsjahre 2003 bis 2006 begehrte, weil die darin enthaltenen (anteiligen) Kosten für die Reinigung des Öltanks nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern vielmehr zu den (nicht umlagefähigen) Kosten der Instandhaltung gehörten und somit ohne Rechtsgrund gezahlt worden seien.

Zu den Begrifflichkeiten: Die Betriebskosten umfassen laut § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV ausdrücklich die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, wozu unproblematisch auch der Brennstofftank gehört.

Zur Konkretisierung des Begriffs der Instandhaltung wiederum kann zunächst die DIN-Norm DIN 31051 herangezogen werden, die die Instandhaltung in die vier Grundmaßnahmen
1. Wartung (= Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats)
2. Inspektion (= Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes)
3. Instandsetzung (= Reparatur)
4. Verbesserung
einteilt.

Der BGH ist nun abermals der von einem Teil der Instanzgerichte (sowie zum Teil im Schrifttum) vertretenen abweichenden Auffassung entgegengetreten, wonach es sich bei den Reinigungskosten für die Ölanlage um– nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten handele und hat den Bedeutungsgehalt des Begriffs der Instandsetzung konkretisierend klargestellt:

Danach werden Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar.

Ferner handelt es sich auch – wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erforderlich – um „laufend entstehende“ Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen.

Der Senat hat weiterhin entschieden, daß der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Die Kosten dürfen vielmehr – analog den Kosten für die im etwa vierjährigen Turnus erfolgende Überprüfung einer Elektroanlage (vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06) – grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

Vorliegend hätte der Kläger sich den Rechtsstreit und alle damit verbundenen Mühen und Kosten sparen können: Denn bereits in der vorgenannten Entscheidung vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06 hat der BGH die Unterschiede zwischen Betriebskosten und Instandhaltungskosten spezifiert, so daß eine saubere Subsumtion unter die dort aufgestellten Grundsätze das nun vorliegende Urteil im Ergebnis vorweggenommen hätte.
Zudem ist der Wortlaut von § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV recht eindeutig: Zu den Betriebskosten gehören u. a. auch die Kosten für die „Reinigung der Anlage“.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08
Vorinstanzen:
AG Wiesloch – Urteil vom 1. Februar 2008 – 2 C 39/07
LG Heidelberg – Urteil vom 18. Juli 2008 – 5 S 14/08

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Trittschall in Altbauwohnung als Mangel der Mietsache ?

2. Oktober 2009

Vorab zur Erläuterung: der Trittschall ist dasjenige Geräusch, das in der unten liegenden Wohnung zu vernehmen ist, der Gehschall wiederum ist das Geräusch, das im begangenen Raum selbst zu hören ist.

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache schließlich ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.
Maßgeblich sind daher zunächst in erster Linie die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.
Fehlen ausdrückliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache, so schuldet der Vermieter jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen, wobei nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist.

So darf etwa von den Räumen einer Mietwohnung keine gesundheitsschädigende Wirkung ausgehen und bestimmte bauliche Mindestanforderungen etwa hinsichtlich Isolierung und Dämmung müssen gewährleistet sein.

Solche baulichen und als DIN-Normen präzisierten baulichen Mindestanforderungen ändern sich jedoch mit der Zeit und so hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß eine Mietwohnung in einem Altbau, mangels abweichender ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung, keinen Mangel aufweist, wenn die Dämmung des Trittschalls den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht und nicht heutigen Standards (DIN-Norm 4109 für Schallschutz).

Dies soll auch dann gelten, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert, sofern mindestens die schallschutztechnischen Standards der zum Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes geltenden DIN-Norm eingehalten werden.

Wenn der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen am Haus durchführt, die zu Lärmimmissionen führen, kann er verpflichtet sein, die zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen einzuhalten, vgl. auch BGH-Urteil vom 6. 10. 2004, VIII ZR 355/ 03 (für einen Dachgeschoßausbau).

In der vorliegend entschiedenen Konstellation war jedoch lediglich ein Bodenbelag ausgetauscht worden, der nach den Feststellungen des Gerichts von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her nicht so wesentlich war, daß von einem baulichen Umbau gesprochen werden könne, zumal der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke unverändert geblieben sind.
Es handelte sich also ausschließlich um solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens zum Zwecke der Instandhaltung von Zeit zu Zeit erforderlich sind, ohne daß damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchem einhergeht.

Und wenn das Haus im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen schallschutztechnischen Standard aufweist, der höher ist, als der Mieter es nach den maßgeblichen technischen Normen (zum Zeipunkt der Erbauung des Hauses) vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, daß der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, daß dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Hierfür ist nach Auffassung des Gerichts nur Raum, wenn eine dahingehende konkrete Absprache zwischen Mieter und Vermieter vorliegt.

Die Entscheidung ist konsequent, weil Hausbesitzern bereits aus wirtschaftlichen Gründen schlechterdings nicht zugemutet werden kann, alle gestiegenen Anforderungen der einschlägigen DIN-Normen durch stetige Modernisierungen zu erfüllen.
Insofern ist das Urteil auch eine indirekte Präzisierung des aus dem Eigentumsrecht gem. Art. 14 Grundgesetz resultierenden Bestandsschutzes für Alt-Gebäude.

Gleichwohl müssen auch Altbauten einen zum vertragsgemäßen Gebrauch (= Wohnen) geeigneten Mindestzustand aufweisen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt, vgl. BGH-Urteil vom 26. 7. 2004 – VIII ZR 281/ 03, über die Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung der Elektroeinrichtungen; das Verlangen des Mieters, gleichzeitig die Knack-Geräusche des Parkettbodens zu beseitigen, wurde jedoch abgelehnt, weil dies vom Mieter einer Altbauwohnung bekanntlich hinzunehmen sei.


Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08
Vorinstanzen:
AG Oberhausen, Entscheidung vom 28.03.2006 – 32 C 1298/05
LG Duisburg, Entscheidung vom 15.04.2008 – 13 S 128/06


Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“?

1. Oktober 2009

Es gibt Vermieter, die zur Beurteilung der Bonität von Bewerbern die Vorlage einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlangen, mit der der vorherige Vermieter bestätigt, daß der Mieter keine Außenstände aus Mieten oder anderen Nebenkosten hat.

Doch was ist zu tun, wenn der alte Vermieter eine solche Bescheinigung nicht ausstellen will, gibt es einen klagbaren Anspruch auf Erteilung einer solchen „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ ?

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, daß Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer solchen Bestätigung durch den alten Vermieter haben.
Sofern im Mietvertrag dazu nichts vereinbart ist, könnte ein solcher Anspruch allenfalls auf eine (ungeschriebene) vertragliche Nebenpflicht entsprechend § 241 Absatz 2 BGB gestützt werden. Nach dieser Vorschrift ist jeder Vertragspartner verpflichtet, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen.

Eine solche Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietschulden würde nach Auffassung des BGH allerdings voraussetzen, daß der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist, woran es sowohl im konkreten Fall als auch regelmäßig darüber hinaus fehlen dürfte, weil der Mieter unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen zu belegen.

Zudem weist das Gericht darauf hin, daß die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung einem Vermieter schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden könne, weil es nicht fern liegend sei, daß eine solche Bescheinigung auch als Ausgleichsquittung angesehen werden könnte, mit der der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichtet, oder daß darin ein „Zeugnis gegen sich selbst“ liegt, das für ihn beweisrechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte.

Auch eine Verpflichtung des Vermieters zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auf Grund einer entsprechenden Verkehrssitte hat das Gericht verneint:
Der Mieter (und Kläger) aus Dresden hatte geltend gemacht, daß ein Vermieter in Dresden mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen von jedem neuen Mietinteressenten die Beibringung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlange, was für die Annahme einer solchen allgemeinen Verkehrssitte spreche.
Eine Verkehrssitte, die über das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme Eingang in das Vertragsverhältnis finden könnte, setzt nach Ansicht des BGH jedoch voraus, daß sich innerhalb aller beteiligten Kreise (also hier der ‚Wohnungsmarkt‘), und nicht nur ein Teil dieses Marktes, wenn er auch für sich genommen quantitativ erheblich ist, dazu eine einheitliche Praxis durchgesetzt hat, was die Tatsachengerichte bereits zuvor verneint hatten.

Während das letztere Argument der ‚Verkehrssitte‘ sicherlich auch anders gesehen werden kann, ist der Hinweis auf die Gefährdung eigener Rechtspositionen durchaus überzeugend.
Vermieter, die eine solche Bescheinigung verlangen, sollten auf diese Rechtsprechung hingewiesen werden, denn etwas, worauf der Mieter keinen Anspruch hat, kann man auch schlechterdings nicht von ihm verlangen.

Damit dürfte auch die nach Angaben von Mietervereinigungen sogar im belegungsgebundenen sozialen Wohnungsbau verbreitete Praxis, von potentiellen Mietern solche „Persilscheine“ zu verlangen, der Boden entzogen sein, so daß auch Mieter, die (auch unverschuldet) tatsächlich noch Mietschulden haben, dennoch eine neue Wohnung bekommen können.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08
Vorinstanzen:
AG Dippoldiswalde – Urteil vom 10. Januar 2008 – 2 C 0686/07
LG Dresden – Urteil vom 29. Juli 2008 – 4 S 97/08


Ausübung von Gewerbe in der Mietwohnung

28. September 2009

Der Bundesgerichtshofs hatte zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Beklagte waren die Mieter einer Wohnung in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnten.

In § 1 des Mietvertrages war festgehalten, daß die Anmietung „zu Wohnzwecken“ erfolgte.
§ 11 des Formularmietvertrages enthielt die folgende Regelung:

„1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen …“

Der als Immobilienmakler tätige Ehemann betrieb seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus.
Die Vermieterin hatte die Mieter zunächst und unter Androhung einer Kündigung aufgefordert, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Nachdem die gewerbliche Nutzung dennoch forgesetzt wurde, erklärte die Vermieterin schließlich wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Das Landgericht wiederum hat die Räumungsklage in der zweiten Instanz hingegen abgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat nun der Räumungsklage wiederum stattgegeben und ausgeführt, daß der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden muß.

Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben, § 242 BGB, verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung.
Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.


Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juli 2009 – VIII ZR 165/08
Vorinstanzen:
AG Frankfurt am Main – Urteil vom 18. Dezember 2007 – 33 C 2808/07-29
LG Frankfurt am Main – Urteil vom 20. Mai 2008 – 2-17 S 19/08


Unzulässige Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen („Weißen“)

23. September 2009

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zur Unzulässigkeit von formularmäßigen Farbwahlklauseln in Mietverträgen fortgeschrieben:

Das Gericht hatte darüber zu entscheiden, ob eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum „Weißen“ der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Nach § 3 Abs. 6 des Formularmietvertrages waren die Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In der Klausel ist bestimmt:

Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

Die Richter des achten Senats haben die Klausel als unwirksam eingestuft und einen Schadensersatzanpruch des Vermieters wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen, sprich Renovierung, durch den Mieter abgewiesen.

Bereits mit Urteil vom 18. Juni 2008 (VIII ZR 224/07) hatte der BGH entschieden, daß die dort verwendete „Farbwahlklausel“ den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Auch die vorliegende Farbwahlklausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen Wände und Decken zu „Weißen“.
Zwar ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.
Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, daß der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muß und so in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt wird.
Dem Interesse des Vermieters ist durch eine Beschränkung der Farbwahlklausel auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe ausreichend Rechnung zu tragen, was hier jedoch nicht der Fall war.

Die Richter sind auch auf die sprachlichen Auslegungsmöglichkeiten zum Begriff „Weißen“ eingegangen und haben dazu ausgeführt, „daß es jedenfalls nicht fern liegt, unter dem Begriff „weißen“ nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.

Fazit:
Einmal mehr zeigt sich, daß in formularvertraglichen Mietverträgen zahlreiche Fallstricke verborgen sein können, die zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln insgesamt führen können mit der Folge, daß der Mieter überhaupt nicht renovieren muß.
Mietern wie auch Vermietern bietet die Kanzlei Aabadi die zuverlässige und an den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung orientierte Überprüfung solcher Klauseln.

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 344/08
Vorinstanzen:
AG Schöneberg – Urteil vom 31. Januar 2007 – 5a C 59/06
LG Berlin -Urteil vom 11. November 2008 – 63 S 64/07


Mieterhöhung bei Flächenabweichung in Mietwohnung

21. September 2009

Der Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann für die Berechnung der Mieterhöhung maßgeblich ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist.

Im vorliegenden Fall war im Mietvertrag eine Wohnfläche von 55,75 qm angegeben, die tatsächliche Wohnfläche betrug hingegen lediglich 51,03 qm, was einer Abweichung von rund 8,47 % zum Nachteil des Mieters entspricht.
Der Vermieter legte bei der Mietererhöhung die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zu Grunde, womit die Mieterin indes nicht einverstanden war.

Die obersten Zivilrichter des u. a. für Mietsachen zuständigen achten Senats haben nun entschieden, daß bei der Mieterhöhung die im Vertrag angegebene Wohnfläche zugrunde zu legen ist, sofern die Flächenabweichung die Toleranzgrenze von 10 % nicht überschreitet.

Nach Auffassung der Bundesrichter liegt in einem solchen Fall die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat.
Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist demnach keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über die formellen Voraussetzungen für Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre.
Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

Das Urteil ist aus Mietersicht enttäuschend, muß doch quasi für nicht-existierenden Wohnraum gezahlt werden.
Da nach einem vor etwa eineinhalb Jahren veröffentlichen DEKRA-Gutachten rund 80 % des vermieteten Wohnraums in Deutschland kleiner ist, als vertraglich angegeben, kann die vorliegende Entscheidung ohne weiteres als vermieterfreundlich gesehen werden.
Daß hinsichtlich der zu zahlenden Miete eine Tolerenzgrenze angenommen wird, mag ja noch halbwegs einleuchtend sein, daß eine solche Schieflage zwischen Leistung (= echte Wohnfläche) und Gegenleistung (=Miete) dann aber noch perpetuiert und praktisch fortgeschrieben wird, ist kaum noch nachvollziehbar, auch wenn die Schutzregelungen der §§ 557 ff. BGB nicht einschlägig sind. Hier wäre statt dessen der Weg über das Korrektiv von Treu und Glauben, § 242 BGB, denk- und gangbar gewesen, womit auf jeden Fall ein „gerechteres“ Ergebnis erzielt worden wäre.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08
Vorinstanzen:
AG Hamburg – Urteil vom 5. Dezember 2007 – 46 C 32/07
LG Hamburg – Urteil vom 8. Juli 2008 – 316 S 22/08


Renovierungskosten: Erstattungsanspruch des Mieters

16. Juni 2009

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Mai 2009 könnte für viele Mieter, die ihre Wohnung vor Auszug auf Grund einer (eigentlich unwirksamen) Renovierungsklausel im Mietvertrag renoviert haben, von Interesse sein:

Im gerade entschiedenen Fall hatten die Mieter vor Auszug die Wohnung renoviert, weil sie annahmen, auf Grund der im Mietvertrag enthaltenen Renovierungsklausel dazu verpflichtet zu sein.
Später stellte sich jedoch heraus, daß die entsprechende Klausel unwirksam war. Die Mieter forderten in der Folge vom ehemaligen Vermieter Ersatz für die Kosten der von ihnen durchgeführten Renovierungsarbeiten.
Der BGH hält dieses Begehren für berechtigt und billigte den Mietern einen Anspruch gegen den Vermieter nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zu, §§ 812 I, 818 II BGB.

Danach ist die Renovierung (wegen der unwirksamen Klausel) ohne Rechtsgrund vorgenommen worden mit der Folge, daß der Vermieter hierfür Wertersatz zu leisten hat für die Materialkosten sowie für die aufgewendete Arbeitszeit. Hier kann das Gericht den Wert der (oft in Eigenarbeit) erbrachten Arbeitsleistung gemäß § 287 ZPO schätzen, wobei bei der Wert der Eigenleistung sich überlicherweise nach dem bemesse, „was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen“. Dass diese Aufwendungen auch die Kosten für den häufig obligatorischen „Kasten Bier“ umfassen, ist demnach wahrscheinlich; der BGH hat die Ermittlung der konkreten Höhe des Ersatzanspruchs indes offengelassen und zur Klärung an das Instanzgericht zurückverwiesen.

Der dogmatischen Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, daß der BGH einen Ersatzanspruch des Mieters in Form eines Schadensersatzanspruchs mangels Verschuldens des Vermieters (bei der Verwendung der unwirksamen Klausel) abgelehnt hat. Auch auf die Figur der Geschäftsführung ohne Auftrag läßt sich der Ersatzanspruch nicht stützen, weil der Mieter bei Vornahme der Renovierung (in erster Linie) nicht für den Vermieter handelt, sondern vornehmlich, um seine (vermeintliche) Verpflichtung aus dem Mietvertrag zu erfüllen, so daß er im Ergebnis kein Geschäft des Vermieters geführt hat, sondern sein eigenes.
BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 (AZ: VIII ZR 302/07)
RA Aabadi