Trittschall in Altbauwohnung als Mangel der Mietsache ?

2. Oktober 2009

Vorab zur Erläuterung: der Trittschall ist dasjenige Geräusch, das in der unten liegenden Wohnung zu vernehmen ist, der Gehschall wiederum ist das Geräusch, das im begangenen Raum selbst zu hören ist.

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache schließlich ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.
Maßgeblich sind daher zunächst in erster Linie die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.
Fehlen ausdrückliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache, so schuldet der Vermieter jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen, wobei nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist.

So darf etwa von den Räumen einer Mietwohnung keine gesundheitsschädigende Wirkung ausgehen und bestimmte bauliche Mindestanforderungen etwa hinsichtlich Isolierung und Dämmung müssen gewährleistet sein.

Solche baulichen und als DIN-Normen präzisierten baulichen Mindestanforderungen ändern sich jedoch mit der Zeit und so hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß eine Mietwohnung in einem Altbau, mangels abweichender ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarung, keinen Mangel aufweist, wenn die Dämmung des Trittschalls den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht und nicht heutigen Standards (DIN-Norm 4109 für Schallschutz).

Dies soll auch dann gelten, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert, sofern mindestens die schallschutztechnischen Standards der zum Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes geltenden DIN-Norm eingehalten werden.

Wenn der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen am Haus durchführt, die zu Lärmimmissionen führen, kann er verpflichtet sein, die zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen einzuhalten, vgl. auch BGH-Urteil vom 6. 10. 2004, VIII ZR 355/ 03 (für einen Dachgeschoßausbau).

In der vorliegend entschiedenen Konstellation war jedoch lediglich ein Bodenbelag ausgetauscht worden, der nach den Feststellungen des Gerichts von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her nicht so wesentlich war, daß von einem baulichen Umbau gesprochen werden könne, zumal der darunter liegende Estrich und die Geschossdecke unverändert geblieben sind.
Es handelte sich also ausschließlich um solche Arbeiten, die aufgrund der Abnutzung des Fußbodens zum Zwecke der Instandhaltung von Zeit zu Zeit erforderlich sind, ohne daß damit eine Veränderung oder Modernisierung des Gebäudes als solchem einhergeht.

Und wenn das Haus im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses tatsächlich einen schallschutztechnischen Standard aufweist, der höher ist, als der Mieter es nach den maßgeblichen technischen Normen (zum Zeipunkt der Erbauung des Hauses) vom Vermieter verlangen kann, kann der Mieter im Allgemeinen nicht davon ausgehen, daß der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, daß dieser Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Hierfür ist nach Auffassung des Gerichts nur Raum, wenn eine dahingehende konkrete Absprache zwischen Mieter und Vermieter vorliegt.

Die Entscheidung ist konsequent, weil Hausbesitzern bereits aus wirtschaftlichen Gründen schlechterdings nicht zugemutet werden kann, alle gestiegenen Anforderungen der einschlägigen DIN-Normen durch stetige Modernisierungen zu erfüllen.
Insofern ist das Urteil auch eine indirekte Präzisierung des aus dem Eigentumsrecht gem. Art. 14 Grundgesetz resultierenden Bestandsschutzes für Alt-Gebäude.

Gleichwohl müssen auch Altbauten einen zum vertragsgemäßen Gebrauch (= Wohnen) geeigneten Mindestzustand aufweisen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt, vgl. BGH-Urteil vom 26. 7. 2004 – VIII ZR 281/ 03, über die Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung der Elektroeinrichtungen; das Verlangen des Mieters, gleichzeitig die Knack-Geräusche des Parkettbodens zu beseitigen, wurde jedoch abgelehnt, weil dies vom Mieter einer Altbauwohnung bekanntlich hinzunehmen sei.


Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08
Vorinstanzen:
AG Oberhausen, Entscheidung vom 28.03.2006 – 32 C 1298/05
LG Duisburg, Entscheidung vom 15.04.2008 – 13 S 128/06


Reiserecht: Einheimische, schwimmende Kekse, stechende Mücken & andere Reisemängel ..

30. September 2009

‚Reisen bildet‘ pflegt der Volksmund bekanntlich zu sagen, „je weiter du wanderst, desto weniger weißt du“ sagt interessanterweise Tao Te King – und was sagen die Gerichte ?

Es ist immer wieder erstaunlich, welche echten und vermeintlichen Mängel und Unannehmlichkeiten ihren Weg zu den Gerichten finden.
Doch nicht immer kann auch von einem grundsätzlich zur Minderung berechtigenden Reisemangel im Sinne von § 651 c Absatz 1 BGB ausgegangen werden:

Das Amtsgericht Aschaffenburg etwa zeigte sich „fast sprachlos“ über die Klage eines Urlaubers, der den Reisepreis mindern wollte, weil er den Strand doch tatsächlich mit Einheimischen teilen mußte (Urteil vom 19.12.1996, 13 C 3517/95). Ein Privatstrand war dem Urlauber aber auch im Prospekt nicht versprochen worden.
Mit Kamelen und Pferden hingegen muß sich der Urlauber den Strand allerdings nicht unbedingt teilen: Das Amtsgericht Köln hat eine starke Verunreinigung des Strandes mit Kamel- und Pferdemist als Reisemangel eingestuft (AG Köln, Urteil v. Urteil vom 27.12.06, AZ: 135 C 287/05).

Auch wenn Einheimische in unsicheren Regionen den Reisenden überfallen, gehört dies zum „allgemeinen Lebensrisiko“, für das der Reiseveranstalter nicht verantwortlich gemacht werden kann, so daß auch bei Reisen in Länder mit verbreiteter Armut oder erhöhter Gewaltbereitschaft der Reisende selbst zu wissen hat, worauf er sich einlässt (AG Köln, Urteil v. 01.11.02, AZ: 117 C 232/02; LG Frankfurt, Urteil v. 27.11.08, AZ: 2/129 O 105/08; OLG München, Urteil v. 08.07.04, AZ: 8 U 2174/04; LG Bremen, Urteil v. 27.02.02, AZ: 4 S 432/01).
Etwas anderes kann freilich dann gelten, wenn dem Reiseveranstalter bekannt ist, daß eine konkrete und erhöhte Gefährdungssituation im Reiseland besteht. In diesem Fall ist er verpflichtet, den Reisenden vorab darauf hinzuweisen und / oder geeignete Vorkehrungen treffen.

„Überfälle“ durch Mücken sind gleichfalls nicht als Reisemangel anzusehen, genausowenig wie Sandflöhe und Strandwespen auch in hoher Zahl, weil es sich hierbei jeweils um typische und nicht zu verhindernde Natur- und Reisebegleiterscheinungen handelt, die der Urlauber ersatzlos hinzunehmen hat (AG München, Urteil v. 31.8.07, AZ: 222 C 20175/06; AG Köln, Urteil v. 06.03.08, AZ: 134 C 419/07).

Dies gilt übrigens auch für hohe Wellen und schlechtes bzw. gutes Wetter: Das Landgericht Hannover hat dazu ausgeführt, daß kein verständiger Reisender erwarten könne, daß ein Reiseveranstalter durch eine allgemeine Klimabeschreibung im Reiseprospekt generell Unwägbarkeiten der Natur und deren Folgen ausschließen wolle.
Da der Reiseveranstalter keinen Einfluß auf Naturereignisse wie schlechtes Wetter oder hohe oder niedrige Wellen hat, kann er insoweit auch folgerichtig nicht als „Erbringer von Reiseleistungen“ tätig werden (LG Hannover, Landgericht Hannover; Urteil v. 17.08.09, AZ: 1 O 59/09).

Auch im Hotelpool treibende Gebäckreste stufte das Amtsgericht Düsseldorf (Urteil v. 23.10.2008 – 27 C 8283/08) als „typische Erscheinung des Massentourismus“ ein und versagte dem Kläger deshalb einen Reisepreisminderungsanspruch.
Doch auch in unmittelbarer Umgebung des Pools ist erhöhte Vorsicht angebracht: Eine Urlauberin war während einer Kreuzfahrt vom Außenpool kommend in einem Treppenaufgang ausgerutscht und gestürzt, obwohl sie durch ein Warnschild, mit dem auf die mögliche Nässe hingewiesen wurde, eigentlich gewarnt war.
Das Amtsgericht Offenbach hat hier eine Verletzung von Sorgfaltspflichten seitens der Urlauberin angenommen und den Minderungsanspruch zurückgewiesen (Urteil v. 27.05.08, AZ: 36 C 477/07).

In einem anderen Fall wurde die Klage eines Urlaubers abgewiesen, der zusammen mit drei anderen Urlaubern mit dem Hotelfahrstuhl in den ersten Stock gefahren war: der Boden des Fahrstuhls hielt mutmaßlich auf Grund des Gewichts der vier Urlauber nicht auf dem selben Niveau wie der Boden der erreichten Etage, woraufhin der Urlauber beim Verlassen des Fahrstuhls wohl infolge eines kurzen Augenblicks der Unachtsamkeit stürzte und seinen Urlaub am nächsten Tag auf Grund starker Kniebeschwerden abbrechen mußte.
Mit gewichtigen Gründen wurde ihm letztlich vom Gericht beschieden, daß in ausländischen Hotelanlagen eben nicht der deutsche Sicherheitstandard als Maßstab herangezogen werden könne, sondern vielmehr auch hier die „Besonderheiten des Gastgeberlandes“ zu berücksichtigen gewesen wären (AG Karlsruhe, 8 C 192/08).

Diese Beispiele aus der Rechtsprechung zeigen, daß eben nicht an jedem Urlaubsort der aus der Heimat gewohnte Komfort und Standard erwartet und verlangt werden kann und die jeweiligen landestypischen Einschränkungen und Gegebenheiten eben genau wie das allgemeine Lebensrisiko hinzunehmen sind, wenn der Urlaub denn nicht schön daheim auf Balkonien verbracht werden soll, es sei denn, der Reiseveranstalter gibt ausdrückliche Zusicherungen.

Mehr über zum Teil amüsante Mängel und „landestypische Begleiterscheinungen“ kann in der von den Gerichten häufig herangezogenen Kemptner Reisemängeltabelle (öffnet als pdf) nachgelesen werden.


Reiserecht: Katalogbild als zugesicherte Eigenschaft

16. Juni 2009

Und wieder Neues aus dem Reiserecht: Jeder kennt die schönen Ferienkataloge im Hochglanz-Layout mit schönen Bildern vom Urlaubsort. Zuweilen indes läßt sich die Wirklichkeit am Urlaubsort mit den schönen Bildern nur schwer in Übereinstimmung bringen. So erging es etwa einem Reisenden, der nach der Buchung einer Kreuzfahrt an Bord feststellen mußte, daß die im Katalog (beispielhaft) abgebildete Kabine mit Balkon und großflächiger Frontverglasung mit Seeblick in der Wirklichkeit nur eine Aussicht auf eine Brüstung, nicht jedenfalls auf das Meer erlaubte.
Das Amtsgericht Rostock hat mit einem Urteil vom 4. September 2008 entschieden, daß ein Katalogfoto als verbindliche Erklärung im Sinne einer zugesicherten (Reise)Eigenschaft zu verstehen ist, an der sich der Veranstalter festhalten lassen muß. In vorliegenden Fall hat das Gericht in der tatsächlichen Abweichung zwischen dem (repräsentativen) Katalogfoto und der Wirklichkeit eine Reisemangel erblickt und dem Urlauber eine Minderung des Reisepreises um fünf Prozent zugestanden, dies nicht zuletzt mit dem Hinweis, daß der Reisekatalog in der Regel die einzige Informationsquelle des Urlaubers sei und dieser sich auf die dort dargestellten Informationen verlassen können muß (AG Rostock, AZ 41 C 190/08).
RA Aabadi