Renovierungskosten: Erstattungsanspruch des Mieters

16. Juni 2009

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Mai 2009 könnte für viele Mieter, die ihre Wohnung vor Auszug auf Grund einer (eigentlich unwirksamen) Renovierungsklausel im Mietvertrag renoviert haben, von Interesse sein:

Im gerade entschiedenen Fall hatten die Mieter vor Auszug die Wohnung renoviert, weil sie annahmen, auf Grund der im Mietvertrag enthaltenen Renovierungsklausel dazu verpflichtet zu sein.
Später stellte sich jedoch heraus, daß die entsprechende Klausel unwirksam war. Die Mieter forderten in der Folge vom ehemaligen Vermieter Ersatz für die Kosten der von ihnen durchgeführten Renovierungsarbeiten.
Der BGH hält dieses Begehren für berechtigt und billigte den Mietern einen Anspruch gegen den Vermieter nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zu, §§ 812 I, 818 II BGB.

Danach ist die Renovierung (wegen der unwirksamen Klausel) ohne Rechtsgrund vorgenommen worden mit der Folge, daß der Vermieter hierfür Wertersatz zu leisten hat für die Materialkosten sowie für die aufgewendete Arbeitszeit. Hier kann das Gericht den Wert der (oft in Eigenarbeit) erbrachten Arbeitsleistung gemäß § 287 ZPO schätzen, wobei bei der Wert der Eigenleistung sich überlicherweise nach dem bemesse, „was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen“. Dass diese Aufwendungen auch die Kosten für den häufig obligatorischen „Kasten Bier“ umfassen, ist demnach wahrscheinlich; der BGH hat die Ermittlung der konkreten Höhe des Ersatzanspruchs indes offengelassen und zur Klärung an das Instanzgericht zurückverwiesen.

Der dogmatischen Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, daß der BGH einen Ersatzanspruch des Mieters in Form eines Schadensersatzanspruchs mangels Verschuldens des Vermieters (bei der Verwendung der unwirksamen Klausel) abgelehnt hat. Auch auf die Figur der Geschäftsführung ohne Auftrag läßt sich der Ersatzanspruch nicht stützen, weil der Mieter bei Vornahme der Renovierung (in erster Linie) nicht für den Vermieter handelt, sondern vornehmlich, um seine (vermeintliche) Verpflichtung aus dem Mietvertrag zu erfüllen, so daß er im Ergebnis kein Geschäft des Vermieters geführt hat, sondern sein eigenes.
BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 (AZ: VIII ZR 302/07)
RA Aabadi

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