„Sibirische Methoden“ nach Beendigung des Mietverhältnisses: Abschaltung der Heizung durch Vemieter zulässig ?

16. Juni 2009

Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie etwa Heizung und Wasser einstellen darf (Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07, Pressemitteilung 96/09 vom 6. Mai 2009).

In dem zu entscheidenden Fall war einem Café-Betreiber vom Vermieter im Streit (um Nebenkostenvorauszahlungen) gekündigt worden.
Nachdem der Vermieter eine Räumungsklage angestrengt und dem Mieter mehrfach mit der Einstellung der Versorgungsleistungen (Wasser, Heizung) gedroht hatte, erhob der Mieter eine sogenannte vorbeugende Unterlassungsklage, mit der dem Vermieter die Verwirklichung seiner Drohung gerichtlich untersagt werden sollte. Dies wohlgemerkt nach Ende des Mietverhältnisses.

Der BGH hat diese Frage nun, nach einander widersprechenden Entscheidungen in den Vorinstanzen, durchaus überzeugend geklärt:

Zwar kann grundsätzlich derjenige, der Mieträume ohne Vertrag weiter nutzt, seinen fortbestehenden Besitz an den Räumen gegen Eingriffe und Störungen durch Dritte schützen, und zwar dies auch dann, wenn er zur Herausgabe und Räumung verpflichtet ist. So hat es die bisher überwiegend in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auffassung gesehen.

Der Bundesgerichtshof hat nun allerdings klargestellt, daß der Besitzschutz auf Grund rein tatsächlicher Sachherrschaft über die Räume zwar die Abwehr von Störungen erlaubt, auf der anderen Seite aber kein Recht einräumt, die Räume in einer bestimmten Weise auch zu nutzen.
Aus diesem Grund haben die Richter in der Abschaltung der Heizung keine sog. Besitzstörung gesehen, weil der (vorläufige) Besitzschutz nicht so weit geht, daß er auch die normale Nutzung der Räume gewährleistet.
Die Sach- und Rechtslage ist somit vergleichbar mit der Einstellung etwa der Stromlieferung durch das Versorgungsunternehmen, in der nach allgemeiner Auffassung auch keine verbotene Besitzstörung gesehen wird.

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses kann sich ein Anspruch auf die Versorgungsleistungen also nurmehr aus dem Mietvertrag ergeben oder, wenn dieser für diese Konstellation keine Regelung bereithält, aus den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben im Einzelfall. Hierfür hat der BGH in seinem Urteil einzelne Fallkonstellationen aufgeführt, auf die weiter eingegangen werden wird, sobald das Urteil gedruckt vorliegt.
In jedem Fall aber ist eine weitere Belieferung mit Versorgungsleistungen dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter für diese Leistungen kein Entgelt mehr erhält und ihm damit weiterer (finanzieller) Schaden droht, wie es in der vorliegenden Fallkonstellation der Fall war, weil der „Mieter“ (ohne Mietvertrag) auch keine Nebenkostenzahlungen leisten wollte. Die aktuelle Entscheidung gilt indes nur für Gewerbemietverträge und ist auf Wohnraummietverhältnisse nicht ohne weiteres übertragbar.