Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“?

1. Oktober 2009

Es gibt Vermieter, die zur Beurteilung der Bonität von Bewerbern die Vorlage einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlangen, mit der der vorherige Vermieter bestätigt, daß der Mieter keine Außenstände aus Mieten oder anderen Nebenkosten hat.

Doch was ist zu tun, wenn der alte Vermieter eine solche Bescheinigung nicht ausstellen will, gibt es einen klagbaren Anspruch auf Erteilung einer solchen „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ ?

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, daß Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer solchen Bestätigung durch den alten Vermieter haben.
Sofern im Mietvertrag dazu nichts vereinbart ist, könnte ein solcher Anspruch allenfalls auf eine (ungeschriebene) vertragliche Nebenpflicht entsprechend § 241 Absatz 2 BGB gestützt werden. Nach dieser Vorschrift ist jeder Vertragspartner verpflichtet, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen.

Eine solche Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietschulden würde nach Auffassung des BGH allerdings voraussetzen, daß der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist, woran es sowohl im konkreten Fall als auch regelmäßig darüber hinaus fehlen dürfte, weil der Mieter unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen zu belegen.

Zudem weist das Gericht darauf hin, daß die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung einem Vermieter schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden könne, weil es nicht fern liegend sei, daß eine solche Bescheinigung auch als Ausgleichsquittung angesehen werden könnte, mit der der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichtet, oder daß darin ein „Zeugnis gegen sich selbst“ liegt, das für ihn beweisrechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte.

Auch eine Verpflichtung des Vermieters zur Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auf Grund einer entsprechenden Verkehrssitte hat das Gericht verneint:
Der Mieter (und Kläger) aus Dresden hatte geltend gemacht, daß ein Vermieter in Dresden mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen von jedem neuen Mietinteressenten die Beibringung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ verlange, was für die Annahme einer solchen allgemeinen Verkehrssitte spreche.
Eine Verkehrssitte, die über das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme Eingang in das Vertragsverhältnis finden könnte, setzt nach Ansicht des BGH jedoch voraus, daß sich innerhalb aller beteiligten Kreise (also hier der ‚Wohnungsmarkt‘), und nicht nur ein Teil dieses Marktes, wenn er auch für sich genommen quantitativ erheblich ist, dazu eine einheitliche Praxis durchgesetzt hat, was die Tatsachengerichte bereits zuvor verneint hatten.

Während das letztere Argument der ‚Verkehrssitte‘ sicherlich auch anders gesehen werden kann, ist der Hinweis auf die Gefährdung eigener Rechtspositionen durchaus überzeugend.
Vermieter, die eine solche Bescheinigung verlangen, sollten auf diese Rechtsprechung hingewiesen werden, denn etwas, worauf der Mieter keinen Anspruch hat, kann man auch schlechterdings nicht von ihm verlangen.

Damit dürfte auch die nach Angaben von Mietervereinigungen sogar im belegungsgebundenen sozialen Wohnungsbau verbreitete Praxis, von potentiellen Mietern solche „Persilscheine“ zu verlangen, der Boden entzogen sein, so daß auch Mieter, die (auch unverschuldet) tatsächlich noch Mietschulden haben, dennoch eine neue Wohnung bekommen können.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. September 2009 – VIII ZR 238/08
Vorinstanzen:
AG Dippoldiswalde – Urteil vom 10. Januar 2008 – 2 C 0686/07
LG Dresden – Urteil vom 29. Juli 2008 – 4 S 97/08

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Renovierungskosten: Erstattungsanspruch des Mieters

16. Juni 2009

Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Mai 2009 könnte für viele Mieter, die ihre Wohnung vor Auszug auf Grund einer (eigentlich unwirksamen) Renovierungsklausel im Mietvertrag renoviert haben, von Interesse sein:

Im gerade entschiedenen Fall hatten die Mieter vor Auszug die Wohnung renoviert, weil sie annahmen, auf Grund der im Mietvertrag enthaltenen Renovierungsklausel dazu verpflichtet zu sein.
Später stellte sich jedoch heraus, daß die entsprechende Klausel unwirksam war. Die Mieter forderten in der Folge vom ehemaligen Vermieter Ersatz für die Kosten der von ihnen durchgeführten Renovierungsarbeiten.
Der BGH hält dieses Begehren für berechtigt und billigte den Mietern einen Anspruch gegen den Vermieter nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zu, §§ 812 I, 818 II BGB.

Danach ist die Renovierung (wegen der unwirksamen Klausel) ohne Rechtsgrund vorgenommen worden mit der Folge, daß der Vermieter hierfür Wertersatz zu leisten hat für die Materialkosten sowie für die aufgewendete Arbeitszeit. Hier kann das Gericht den Wert der (oft in Eigenarbeit) erbrachten Arbeitsleistung gemäß § 287 ZPO schätzen, wobei bei der Wert der Eigenleistung sich überlicherweise nach dem bemesse, „was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen“. Dass diese Aufwendungen auch die Kosten für den häufig obligatorischen „Kasten Bier“ umfassen, ist demnach wahrscheinlich; der BGH hat die Ermittlung der konkreten Höhe des Ersatzanspruchs indes offengelassen und zur Klärung an das Instanzgericht zurückverwiesen.

Der dogmatischen Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, daß der BGH einen Ersatzanspruch des Mieters in Form eines Schadensersatzanspruchs mangels Verschuldens des Vermieters (bei der Verwendung der unwirksamen Klausel) abgelehnt hat. Auch auf die Figur der Geschäftsführung ohne Auftrag läßt sich der Ersatzanspruch nicht stützen, weil der Mieter bei Vornahme der Renovierung (in erster Linie) nicht für den Vermieter handelt, sondern vornehmlich, um seine (vermeintliche) Verpflichtung aus dem Mietvertrag zu erfüllen, so daß er im Ergebnis kein Geschäft des Vermieters geführt hat, sondern sein eigenes.
BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 (AZ: VIII ZR 302/07)
RA Aabadi